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房貸利率挂鈎LPR 銀行多了自主調整空間

發布時間:2019-08-26

       新貸款市場報價利率(LPR)出爐5天後,參考LPR定價的個人房貸利率也迎來調整。8月25日晚,央行發布公告稱,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)爲定價基准加點形成。

  “加點形成”意味著央行給了銀行自主調整的空間,不過央行同時限定,加點數值一旦確定,整個合同期限內都固定不變,且首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點(100個基點爲1%)。

  新的LPR報價較原來貸款基准利率更低,是不是意味著個人房貸利率也將下行?在新LPR報價當天的吹風會上,央行副行長劉國強就曾明確,房貸利率雖由參考基准利率變爲參考LPR,但最後出來的貸款利率水平要保持基本穩定。央行有關負責人25日在答記者問中進一步稱,與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。

  業內人士認爲,無論是首套還是二套,都會和之前基本不變。此前央行也給商業銀行房貸利率調整畫出上下限,但沒有銀行“一探到底”,上浮幅度也多在10%-20%,目前大部分城市房貸利率平穩,主流平穩。此次政策目的以平穩房地産預期爲主。

  1 新政

  10月8日起個人房貸利率參照LPR

  央行8月25日宣布,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)爲定價基准加點形成。

  此前央行已透露過相關信息。8月17日,爲引導資金進入實體經濟,央行公布完善LPR報價機制,對于新機制增加5年期以上的期限品種,央行有關負責人介紹,這是爲銀行發放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考,也便于未來存量長期浮動利率貸款合同定價基准向LPR轉換的平穩過渡。

  8月20日,新LPR(貸款市場報價利率)首次報價顯示,1年期LPR爲4.25%,較貸款基准利率低10個基點,較原LPR降6個基點;五年期以上LPR爲4.85%。在隨後的吹風會上,劉國強預告,過幾天央行將會發布關于個人住房貸款利率政策的公告。

  根據最新公告,央行依然給了商業銀行自主調整的空間,向上調整可“加點形成”,加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求,體現貸款風險狀況,合同期限內固定不變。向下調整中,全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR計算爲4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算爲5.45%)。

  央行稱,省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地産市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

  2 看點

  借款人可約定利率重定價周期

  由于LPR一月報價一次,參照其定價的房貸利率也有重定價周期。央行表示,借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。

  央行有關負責人解釋稱,利率重定價是指貸款銀行按合同約定的計算方式,根據定價基准的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定,最短爲1年,最長爲合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時,定價基准調整爲最近一個月相應期限的LPR。

  中原地産首席分析師張大偉對新京報記者表示,以前借款人申請房貸,利率也是一年可調一次。

  至于LPR一月報價一次,如果長期下行的話,是否可以理解爲存續期內後期房貸成本也可能減少?張大偉認爲不能這麽判斷,因爲現在不能確定長期LPR利率走勢,即使LPR利率下調,銀行肯定是浮動的,不會選擇全周期穩定。

  此外,目前LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種,如果個人房貸期限不在這一範圍內該參照哪個標准?央行有關負責人表示,1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基准,1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基准,可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基准確定後,可通過調整加點數值,體現期限利差因素。

  3 影響

  房貸利率會保持基本穩定

  事實上,在LPR新報價機制出爐時,市場就曾出現了“降息”的解讀。新政中,房貸利率參照的LPR較原來貸款基准利率更低,個人房貸利率是否會下行?

  在20日的吹風會上,劉國強就明確回應,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,房貸利率雖由參考基准利率變爲參考LPR,但最後出來的貸款利率水平要保持基本穩定。“有一點是肯定的,房貸的利率不下降。”

  8月25日,央行有關負責人在答記者問中再次強調,新規中首套、二套個人房款利率不得突破的下限,與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時,人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。

  交行金研中心首席金融分析師鄂永健表示,新機制下新發放個人住房貸款利率,無論是首套還是二套,都和之前基本不變。同時,央行各地分支行會結合各地情況,規定加點下限。因此,新的個人住房貸款利率得以保持穩定,既不下降,也不會明顯增加利息負擔。該舉措有利于在推動企業貸款利率下降的同時,避免房地産市場過熱,體現了不以刺激房地産爲短期刺激手段的意圖。

  中原地産首席分析師張大偉認爲,這個政策可以理解爲利好,因爲LPR肯定會下調,這種情況下爲避免刺激房地産,只能穩定房地産利率。“如果全社會利率下調,單獨房貸上漲,最後的結果只能是資金繞道進入房地産。所以此次政策目的以平穩房地産預期爲主。”

  他進一步分析稱,之前同類型的政策是要求房貸利率不得低于基准利率的70%,目前大部分銀行執行的是首套房貸基准上浮10%-20%(約5.39%以上),二套房貸上浮20%-30%。按照現在國內大部分城市針對首套房貸款的認定標准,首套房貸款的一般都是沒有貸過款的剛需,對他們而言首套房貸款利率可能有點高,從政策預期看,後續有降低的可能性。未來政策應該針對這部分群體有定向的平穩利率。

  在新LPR報價出爐時,聯訊證券首席經濟學家李奇霖就曾指出,5年期報價4.85%,與1年期利差60個基點,較貸款基准利率曲線的利差(55個基點)擴大,5年期的LPR實際降幅偏窄,暗含了“房住不炒”,加強調控的政策原則。

  新京報記者了解到,不同城市間房貸利率還有一定差異。目前包括北京在內的多數城市,首套房貸款利率在基准上上浮10%-20%,按照上浮10%計算,房貸利率爲5.39%;而參照8月20日LPR報價,5年期以上爲4.85%,若這些城市加點下限少于54個基點,則房貸利率低于目前5.39%的水平,借款人能夠以更少的成本借到資金。

  目前上海等地的銀行首套房貸款利率可執行9.5折,房貸利率爲4.655%。如果按照8月20日LPR報價,5年期以上4.85%來看,上海地區在不加點的情況下,房貸利率下限有所提升,這些城市的借款人在政策落地(10月8日)前借款更爲劃算。

 

 

 

來源: 新京報

編輯:齊心

監制:文博